Expensas, gastos comunes y cuota de administración: la misma cosa con distinto nombre

El término más extendido es «expensas» en el Río de la Plata y «gastos comunes» en Chile, pero la lista es más larga.

La misma divergencia aparece un nivel más arriba, en cómo se nombra al conjunto y a su administración. Esto importa más de lo que parece: es el vocabulario con el que un administrador busca herramientas, y con el que un proveedor tiene que hablarle.

El vocabulario es lo más visible, pero hay tres diferencias prácticas que afectan la operación diaria más que el nombre.

Cómo se reparte. En algunos casos la cuota se prorratea por el coeficiente de copropiedad de cada unidad —su porcentaje sobre el total, normalmente fijado en el reglamento y ligado a la superficie— y en otros hay componentes que se dividen en partes iguales sin importar el tamaño de la unidad. Dos edificios idénticos pueden liquidar distinto según lo que diga su reglamento.

Quién responde por la deuda. En varios mercados la deuda por expensas sigue a la unidad y no a la persona, de modo que un comprador puede encontrarse heredando el atraso del vendedor. Es una de las razones por las que el certificado de deuda es un trámite tan habitual en una compraventa.

Cuánta formalidad exige la asamblea. Los requisitos de convocatoria, quórum y actas varían bastante, y con ellos cuánto tiempo del administrador se va en el ciclo de asambleas.

Un administrador que opera en un solo mercado no necesita nada de esto: usa la palabra de su país y listo. El problema aparece cuando el portafolio cruza una frontera, o cuando el software que contrató está escrito en el vocabulario de otro lugar.

Un sistema que solo dice «expensas» le resulta ajeno a un administrador chileno, y uno que solo dice «HOA fees» le resulta ajeno a todos. No es una cuestión estética: si el residente recibe un aviso que llama a su cuota por un nombre que no reconoce, vuelve a preguntar, y esa pregunta la termina respondiendo el administrador.

Eloria conversa con los residentes en el idioma y con el vocabulario de su país, no con una traducción literal. A un residente en Santiago le habla de gastos comunes, a uno en Buenos Aires de expensas y a uno en Bogotá de la cuota de administración.

Para el administrador el efecto práctico es que no tiene que corregir a la herramienta delante del cliente, ni explicarle a un propietario qué quiso decir el sistema.