Expensas, gastos comunes y cuota de administración: la misma cosa con distinto nombre
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Es el mismo concepto en todos lados: cada propietario paga por mes una parte de lo que cuesta mantener el edificio en pie. Y sin embargo, casi nadie que administre en dos países usa la misma palabra para nombrarlo.
Esta guía es un mapa del vocabulario, para administradores que trabajan en más de un mercado, para proveedores que les venden, y para cualquiera que se haya encontrado con que su búsqueda no devuelve nada porque estaba buscando la palabra de otro país.
El nombre de la cuota, por país
El término más extendido es «expensas» en el Río de la Plata y «gastos comunes» en Chile, pero la lista es más larga.
| País | Nombre de la cuota | Nota |
|---|---|---|
| Argentina y Uruguay | Expensas | Se distinguen las ordinarias (gasto corriente del mes) de las extraordinarias (una obra puntual que se prorratea aparte). |
| Chile | Gastos comunes | Misma distinción entre ordinarios y extraordinarios. |
| Colombia | Cuota de administración | A la deuda acumulada se la llama cartera. |
| México | Cuota de mantenimiento | También cuota condominal. |
| Perú | Cuota de mantenimiento | — |
| Ecuador | Alícuota | En rigor es el coeficiente de participación de cada unidad, pero en el uso corriente nombra también la cuota. |
El nombre del edificio y de quien lo administra
La misma divergencia aparece un nivel más arriba, en cómo se nombra al conjunto y a su administración. Esto importa más de lo que parece: es el vocabulario con el que un administrador busca herramientas, y con el que un proveedor tiene que hablarle.
| País | El conjunto | Quien administra | Órgano |
|---|---|---|---|
| Argentina | Consorcio | Administrador de consorcios | Consejo de propietarios |
| Uruguay | Consorcio o copropiedad | Administrador de propiedad horizontal | Comisión administradora |
| Chile | Condominio | Administrador de condominios | Comité de administración |
| Colombia | Propiedad horizontal | Administrador | Consejo de administración · asamblea de copropietarios |
| México | Condominio | Administrador de condominio | Asamblea |
| Perú | Condominio | Administrador de condominio | Junta de propietarios |
Qué cambia además del nombre
El vocabulario es lo más visible, pero hay tres diferencias prácticas que afectan la operación diaria más que el nombre.
Cómo se reparte. En algunos casos la cuota se prorratea por el coeficiente de copropiedad de cada unidad —su porcentaje sobre el total, normalmente fijado en el reglamento y ligado a la superficie— y en otros hay componentes que se dividen en partes iguales sin importar el tamaño de la unidad. Dos edificios idénticos pueden liquidar distinto según lo que diga su reglamento.
Quién responde por la deuda. En varios mercados la deuda por expensas sigue a la unidad y no a la persona, de modo que un comprador puede encontrarse heredando el atraso del vendedor. Es una de las razones por las que el certificado de deuda es un trámite tan habitual en una compraventa.
Cuánta formalidad exige la asamblea. Los requisitos de convocatoria, quórum y actas varían bastante, y con ellos cuánto tiempo del administrador se va en el ciclo de asambleas.
Por qué esto complica administrar en varios países
Un administrador que opera en un solo mercado no necesita nada de esto: usa la palabra de su país y listo. El problema aparece cuando el portafolio cruza una frontera, o cuando el software que contrató está escrito en el vocabulario de otro lugar.
Un sistema que solo dice «expensas» le resulta ajeno a un administrador chileno, y uno que solo dice «HOA fees» le resulta ajeno a todos. No es una cuestión estética: si el residente recibe un aviso que llama a su cuota por un nombre que no reconoce, vuelve a preguntar, y esa pregunta la termina respondiendo el administrador.
Cómo lo maneja Eloria
Eloria conversa con los residentes en el idioma y con el vocabulario de su país, no con una traducción literal. A un residente en Santiago le habla de gastos comunes, a uno en Buenos Aires de expensas y a uno en Bogotá de la cuota de administración.
Para el administrador el efecto práctico es que no tiene que corregir a la herramienta delante del cliente, ni explicarle a un propietario qué quiso decir el sistema.
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